Thủ tục mua bán, sang tên sổ hồng thực hiện như thế nào ?

Nhà thổ cư Hà Nội tư vấn thủ tục mua bán, sang tên sổ hồng theo đúng quy định của pháp luật hiện nay:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Nhà thổ cư Hà Nội, căn cứ vào các thông tin bạn cung cấp với bạn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

2. Nội dung tư vấn:

Thưa luật sư, tôi muốn hỏi: hiện tôi đang muốn bán nhà với giá 2 tỷ và cũng đang có người hỏi mua nhưng họ không có đủ tiền mặt để mua. Họ nói trước tiên họ sẽ cùng tôi ra công chứng dặt cọc 500 triệu. Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên sổ hồng cho họ, họ sẽ dặt cọc thêm 500 triệu (tổng 2 đợt là 1 tỷ). Sau đó, họ cầm sổ hồng này đi vay ngân hàng 1 tỷ để trả phần tiền mua nhà còn lại cho tôi. Xin luật sư vui lòng giải đáp dùm tôi thủ tục họ nói nhu vậy có đúng không? và chúng tôi có bi rủi ro gì khi bán nhà hay không? tôi phải làm gì để không bị lừa?

Trong trường hợp này bạn phải phân biệt rõ giữa hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

” Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Điều 697. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.”

Do đó trong trường hợp này của bạn thì bạn và bên kia sẽ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong hợp đồng này của mình sẽ có điều khoản về phương thức thanh toán, tại điều khoản này mình và bên kia sẽ thỏa thuận để thanh toán thành hai đợt cụ thể số tiền bao nhiêu, lần thứ nhất là bao giờ và lần thứ hai là bao giờ. Sau đó để đảm bảo bên kia thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán thì hai bên có thể giao kết thêm hợp đồng đặt cọc để tạo sự rằng buộc cho bên kia thực hiện nghĩa vụ hợp đồng đúng theo thảo thuận, hợp đồng đặt cọc này mình cũng tiến hành công chứng, hai bên có thể thỏa thuận về bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng đặt cọc.

cho em hỏi là: e mua nhà của bên B là 270tr thì chi phí chuyển nhượng đất đai sang tên sổ hồng là bao nhiêu và tính thé nào. bên e phải chịu khoản gì và bên bán phải chịu khoản gì ah

Trường hợp này của bạn thì bên bán sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân nếu không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân như sau:

” Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

b.3) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này.”

Nếu không thuộc các trường hợp trên thì bên bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân với thuế suất là 2% trên giá trị chuyển nhượng.

Bên mua sẽ phải lệ phí trước bạ căn cứ theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 7 nghị định 45/2011/NĐ-CP thì lệ phí trước bạ=0,5% giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.

Ngoài ra thì bạn còn phải chịu lệ phí địa chính, phí công chứng hợp đồng.

sang tên sổ hồng do cha mẹ để lại phải làm như thế nào? phải làm thủ tục như thế nào? lệ phí là bao nhiêu? bao lâu mới xong

Trong trường hợp này của bạn thì đầu tiên bạn phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế, nếu chỉ có bạn được thừa kế di sản của bố mẹ để lại thì sau khi khai nhận di sản thừa kế bạn có thể thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được. Nếu trường hợp còn người thừa kế khác mà bạn muốn sang tên cho mình bạn thì mình phải có văn bản thảo thuận phân chia di sản thừa kế các đồng thừa kế đồng ý cho bạn toàn bộ di sản.

Về thủ tục khai nhận di sản thừa kế và thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn có thể tham khảo ở bài viết sau của công ty chúng tôi như sau:Thủ tục khai nhận di sản thừa kế đối với đất đai

Chào Nhà thổ cư Hà Nội. Tôi có mua 1 lô đất tại Hương Lộ Ngọc Hiệp – Vĩnh Hiệp – Nha Trang – Khánh hòa. Nhưng hiện tại tôi đi chuyển quyền sử dụng đất và làm sổ đỏ thì được biết là đất đang nằm trong khu quy hoạch nên không được xây dựng do đó không chuyển đổi quyền sử dụng đất được. Vậy trong trường hợp này tôi có thể dựng nhà tạm để ở và cam kết sẽ không đòi đền bù khi nhà nước thu hồi đất hay không. Thứ hai: Lúc mua bán đất tôi được cắt ra từ một lô đất khác hơn 1000m vuong nên chỉ có giấy tờ mua bán và của công ty nhà đất làm có con dấu xác nhận của Phó chủ tịch phường vậy thì giấy này có thể coi là quyền sở hữu hợp pháp được không. Xin cảm ơn!

Thứ nhất về sử dụng đất trong thời kì quy hoạch được quy định như sau:

” Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.

Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn cấp xã.

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Theo đó trong trường hợp này bạn chỉ không được xây nhà nếu diện tích đất này nằm trong diện quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, còn nếu chưa có thì bạn vẫn được phép xây nhà bình thường, và sau này bị thu hồi thì vẫn được bồi thường tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Khoản 3 Điều 167 quy định như sau:

” 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;”

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo đó đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên vì bạn không cung cấp cụ thể bạn giao kêt hợp đồng chuyển nhượng này năm bao nhiêu nên chúng tôi chưa thể khẳng định với bạn là hơp đồng này có hiệu lực pháp luật hay không.

Tôi có mua 1 mảnh đất vườn từ năm 2003 đến nay có làm giấy tờ mua bán đàng hoàng. Nhưng do nhiều điều kiện khách quan hiện nay chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất. Cụ thể như sau: – giấy mua bán đất là giấy viết tay, có đủ chứ kí của người bán, người mua và người làm chứng. Nhưng do điều kiện văn hoá chưa phổ cập nên chưa công chứng, chứng thực đc. Giấy tờ trên liệu có giá trị pháp lí trước toà không? – từ năm 2003 đến nay tôi không thể làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì người bán đất không chịu giao sổ đỏ để tôi làm thủ tục tách bìa. Vì vậy, tôi muốn hỏi thủ tục tách bìa và nếu tôi muốn khởi kiện ra toà để đòi quyền sử dụng đất thì có kiện được không và thủ tục kiện cần những gì Tôi xin chân thành cảm ơn Đã gửi từ iPhone của tôi

Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thiết lập từ năm 2003 mà chỉ có giấy chuyển nhượng viết tay thì đươc sử lý như sau:

” 2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993

a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự,khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a gia tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”

Do đó trong trường hợp này của bạn thì nếu bạn đã trồng cây lâu năm hoặc đã có nhà kiên cố thì giấy viết tay của mình vẫn được công nhận,

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7: Đăng ký tư vấn luật đất đai và nhà ởhoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nhà thổ cư Hà Nội.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Vp luật sư Nhật Minh